大旗头古村口仍矗立着蓝城就岭南的项目标记。曾冬梅/摄
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信达要转让项目债权。
中房报记者 曾冬梅丨佛山报道
10月3日，位于佛山市三水区的大旗头古村洋溢着浓浓的节日气氛，村民们正忙着筹备新宗祠的落成仪式，村内张灯结彩、锣鼓声声。紧挨着古村的则是一个四周已被围蔽，场地内杂草丛生、毫无施工动静的地产项目——蓝城就岭南。
来自中国信达的信息显示，信达投资拟处置其持有的佛山市三水区大旗头广府文化旅游发展有限公司（以下简称“大旗头公司”）的债权资产，债权总额为3.66亿元，抵质押物包括大旗头公司90%的股权及蓝城就岭南项目的86套预售房产在建工程。
展开剩余86%蓝城就岭南是蓝城集团在粤港澳大湾区打造的首个小镇项目，计划开发成中式田园颐养小镇。2019年，大旗头公司以1.71亿元竞得大旗头古村附近的一幅商服土地，2021年底以蓝城就岭南的案名上市销售，一期规划了174套中式合院产品，毛坯开盘均价达2万多元/平方米。根据佛山市住房保障和房产信息网的数据，截至10月9日，该项目只网签了1套房源，其余80多套房源均为限售状态。
蓝城集团方面对中国房地产报记者表示，因为遇到疫情和市场下行，蓝城就岭南项目一直在等待机会重启，预计近期会和信达投资协商相关事宜。
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进军大湾区的首个小镇项目停摆
蓝城就岭南项目工地长满杂草。曾冬梅/摄
2019年9月，佛山市三水区乐平镇中心城区东片区09-02-09地块之一成功以底价出让，竞得人为大旗头公司，成交总价1.71亿元，折合楼面地价约1601元/平方米。
该地块位于大旗头古村旁，占地约71192.23平方米，容积率≤1.5，土地性质为商服用地，兼容零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地。
虽然价格较低，但这宗土地有不少出让要求，包括须用于建设高端民宿、创意街区、颐养中心、农业研究中心、院士工作站等项目，且项目的投资强度≥468万元/亩。须配建一处建筑面积不少于2000平方米的农贸市场和一处建筑面积不少于650平方米的托老所，并自主经营。竞得方在地块上项目自运营之日起6年内应按要求引入一家或以上院士工作站和引入一家或以上国家级研究中心。竞得方须自持不少于建筑面积的5%物业，且自持时间不得少于5年。
该地块还设置了3年的经济贡献考核期，即项目运营后第5年至第7年，考核期内税收强度须达5万元/亩/年。
大旗头公司最初由深圳市本味文化旅游发展有限公司（以下简称“本味文化”）、马群涛分别持有60%、40%股权。2020年1月，该公司的股权结构变更为本味文化持有49%、河南蓝城房产建设管理有限公司（以下简称“河南蓝城”）持有51%。2021年3月，信达投资旗下的海南建信投资有限公司加入，持股10%，河南蓝城的持股比例降至41%。
据了解，2021年4月东润金融，信达投资向大旗头公司提供借款3亿元，截至2025年7月31日，该公司应付利息6632.5万元。信达投资拟转让这3.66亿元的债权，其抵押物包括蓝城就岭南项目86套预售房产在建工程，以及本味文化所持的大旗头公司49%股权和河南蓝城所持的大旗头公司41%股权。信达投资自己持有的10%股权亦在招募接盘人。
中国信达披露的债权转让信息。
企查查的信息显示，大旗头公司有多项经营异常，包括累计欠税28.5万元，董事长马群涛被限制高消费，而河南蓝城所持的该公司41%股权也已被冻结。
一开始，蓝城集团对这个项目寄望颇高，不惜将容积率降至0.6，并强调作为蓝城湾区的第一个项目，其绝不是某个项目的“复制”，而是一个全新的开篇。蓝城就岭南计划依托大旗头古村的文化、旅游、历史沉淀，打造集自然田园、健康颐养、休闲文旅、艺术生活、社群家人于一体的沉浸式休闲度假生活小镇。产品的起点也很高，一期的中式院落别墅商业产品，主力户型为180平方米至290平方米，总价300万元至1000万元，且为毛坯发售，最高单价超过3万元/平方米，无论是单价还是总价都为当地同类产品的天花板。
从官方统计数据来看，该项目的销售并不理想，开盘4年多仅网签1套房源。“商业性质、位置偏、总价高。”当地业内人士表示，这3个问题是项目的短板，导致其去化难度上升。
蓝城就岭南的工程建设也按下了暂停键。中国房地产报记者在现场看到，该项目的工地大门紧闭，四周均被铁皮围蔽，工地内的杂草已有一人多高，塔吊没有工作迹象，塔吊下的部分别墅产品仅完成主体结构的建设。项目的具体停工日期不得而知，但蓝城就岭南的微信公众号只更新到2023年10月4日。
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拟投资20亿元打造“华南地区的乌镇景区”
除了蓝城就岭南项目，蓝城集团及本味文化在当地还有更大的发展计划。据了解，本味文化曾投资运营咸阳市礼泉县的袁家村，将其打造为全国最受欢迎的乡村旅游胜地之一，接待游客量一度超越“兵马俑”。
马群涛曾对外透露，开发袁家村关中文化体验基地获得成功之后，该公司一直想在南方寻找合适的古村，打造规模更大的广府文化体验基地。
大旗头古村内张灯结彩。曾冬梅/摄
大旗头古村是岭南地区规模最大、保存最完整的广府镬耳屋古建筑群，有着“广东第一村”的美誉，2003年11月被评为首批12个国家级历史文化名村之一。为了寻找合适的第三方运营管理该村，乐平镇曾前往深圳、西安等地招商引资，最终在2016年10月与本味文化达成合作协议。据公开信息，本味文化拟投资20亿元，将大旗头古村建设成以广府文化为核心元素，集传统文化元素展览、地方特色饮食、地方特色风俗活动、地方特色民宿、传统文化酒吧、茶馆、地方特色工艺品民间艺术等元素为一体的新型度假胜地。
2019年5月，乐平镇又宣布与蓝城集团签约，投资20亿元打造“广府文化体验基地”升级版，含广府绿野仙踪、翠堤春晓园、岭南名宿、岭南美食荟、大旗头榕园等项目，辐射周边乡村发展。当时，蓝城集团华南区域行政总监肖玉刚表示，蓝城集团因乐平镇的优越区位优势、优良的生态环境、深厚的历史文化底蕴而来，接下来“广府文化体验基地”升级版将充分借助这些优势资源，致力打造成为“华南地区的乌镇景区”。
当地政府曾在2020年4月透露，蓝城集团进入不到一年时间，广府绿野仙踪、岭南民宿、岭南美食荟等项目陆续动工，20多间古朴的村屋穿上了岭南风新衣，逐步变成民宿、展厅。但此后，关于“广府文化体验基地”的建设情况，便没有进一步的消息披露。
古村的巷道两侧已长满青苔。曾冬梅/摄
从现场来看，大旗头古村目前仍未进行大规模的商业开发，除了国庆假期前开业的中国非遗超级书店（大旗头）HUO村1号书店，对外开放的只有裕礼郑公祠、振威将军家庙、尚书第等建筑，古建筑群的巷道两侧已长满青苔，部分房屋年久失修，内部墙体坍塌。游客也不多，村口的停车场只停了零星的几辆小汽车。这样的现状，显然与“华南地区的乌镇景区”的宏伟规划有很大差距。
对于“广府文化体验基地”的投资、开发进度东润金融，以及未来发展计划等问题，蓝城集团均未回应。
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